日本新家：事前篇

前言

2018年Blog主來日本之後，一開始住當時的公司安排的Share House，因為環境很差，所以想找新地方住。之後花了幾個月的時間，Blog主跳過租房，直接買了一個單人套房。雖說房子是用買的，不過是用家人的名義，而且Blog主也一直還給家人錢。時間來到2022年，因為疫情Blog主隔了快3年回到台灣，才突然發現已經沒有自己隨時能回去住的地方了。詳細可以參考Blog主去年11月的文章「近況更新：近3年久違的回國&心態轉變」裡，心態轉變的那一欄，當時Blog主說的「自己加速未來在日本的規劃」，其中一個就是在日本的安定化，具體來說是擁有自己名義的房子，能長久當「家」的地方。

而找了大概三個月後，Blog主在今年（2023年）2月正式簽約了新房子，同年9月也順利入住，目前住了大概3個月，東西也都打理得差不多，想來寫文章記錄這次買房的事情。而本篇正是事前篇，什麼的事前呢？決定買房子之前的各種事情，包含考慮的點，以及Blog主事前蒐集的各種知識，問專家得到的解答，整理在這邊，也許有天能給其他人參考。

而在進入正題前，Blog主想特別提到兩本書《日本買房關鍵字: 日本宅建士教你赴日置產一定要懂的50件事》，《日本買房大哉問: 在地專家為你解答投資者最關心的50個疑問》，2018年開始，Blog主就有在追蹤這本書的作者，新出的書也非常實用，如果有興趣仔細研究日本房市的讀者，建議可以參考。

買房還是租房

最一開始的問題，說到底，要買房嗎？老實說Blog主自己雖然買了，但真要問我這個問題，我會說不知道。Blog主自己會買房有很多因素，其中很多是不理性的，最主要是不喜歡受管束，想要買屬於自己的房，自己想做什麼都行。雖然Blog主平常很維護家裡，但就是心情上不想受限於他人。

至於用理性的觀點來看，把大筆的財產壓在僅僅一個東西上，好像不是很理智，非常的不抗風險，也很沒彈性。有這麼大的東西在這邊，也代表很難隨意離開。想比之下，租房能有更大的彈性。而且日本非常保護租客，只要能付租房租，就能繼續住，代表你想留下來沒人能動你，但你同時又有能隨時移動的彈性。

所以總結來說，Blog主自己對這個問題的見解是，隨自己喜好，起碼在日本的情況是這樣。這個問題沒有對錯，不理性選也可以。

想買的時候就是好時機

那如果選擇買房子，下一個問題可能是時機問題，這題Blog主的答案也很隨緣，想買的時候就買。嚴格來說是「自用住宅的話，想什麼時候買就買」。簡單來說，在日本長時間來看，房市價錢是跟著貸款的方便程度變化的，當大家比較容易貸到錢時，大家更傾向於買房子，這也帶動房市上漲。當大家比較不容易貸到錢時（粗暴地講，譬如利率高漲，現金更有價值），房市會比較冷清，因此下跌。

當今天你都是要跟銀行借錢，買來的房子是要自己住，那還30年的低利率與高房價，與30年的高利率與低房價，其實總額算起來是沒差很遠的，而且假設你都一定要住一間買的房子，那房價上漲時，你就算賣掉自己住的那一間，你還是要在高漲的市場上再買一間住。所以自用住宅買低賣高是沒太大意義的，除非你不需要自用住宅了。

當然會有一些時候在轉變期，剛好在幾年以內，利率越來越高，但是房價仍在漲。或著利率慢慢變低，但房價還是很低。兩種情況，對買家來說最美味的就是後者，但未來是無法預測的，你不知道下幾年的走勢，而人生也無法等個10年20年，等到中年，連貸款都難下來了。所以，想買的時候就買了，特別是自用住宅的情況。

外國人貸款

講到貸款，還要提一個外國人特有的問題，沒有日本籍或著沒有永久居留權，要怎麼跟銀行借錢？台灣人的圈子，大部分的人的答案是：

1. 去在日本的台系銀行，有些只要年收有過標準（2018年聽到的是500萬日幣）就能貸，但是利率會比較高
2. 拿永久居留權，去日系銀行，就能貸到跟日本國人一樣的低利率

我在2018年時，在台系的不動產商得到的答案也是這樣，而日本的不動產商就更不清楚外國人貸款的問題。所以現在問題是：「如果我目前只有工作簽證，但我也想在日本的銀行貸款，怎麼辦？」。我其實這次找房的時候跑了幾間不動產跟銀行，才搞懂這裡面的運作模式，也順便在這邊跟大家分享。

如果是外國人，沒拿永久居留權，也是可以跟日本銀行貸款的，但問題是願意給貸的銀行少，就算有些地方銀行願意貸，利率也很差，不然就是自備款要準備比較多。日本只有兩間大銀行願意貸給沒有永住權的外國人：三井住友銀行跟三菱UFJ銀行，而且願意給跟日本國人一樣的低利率。這兩間的條件基本上有三個：

1. 在同一間公司工作超過三年
2. 在同一個地址住超過四年
3. 在日本居住超過五年

然後三井住友再加一個：「不能單身」，所以如果已婚的人又符合三個三個條件，那很有可能也可以拿跟日本人一樣的利率。另外，這兩間銀行大概會要求最少準備2成自備款，也等於他願意貸給你8成，這點跟日本國人通常能拿全額貸款又不太一樣，要注意。

還有其他零零碎碎的東西，譬如我聽到的訊息是，以上三個條件裡面，不是每個都絕對要達到，有時候某個條件稍微少一些也可以，譬如在日本居住只有四年也可以之類的。還有貸款會不會下來有很多因素，譬如假設我自備款有很多，高達4成，那其他的條件可能也會比較鬆。最後不動產商跟銀行的關係也很重要，Blog主確實也遇過一些當地小的不動產，在跟銀行交涉事前審查的地方就比較弱，有些地方甚至還要全部手續自己來。

最後，其他本國人貸款會遇到的問題，外國人也會。譬如平常有沒有累積信用？有些人不喜歡用信用卡，那銀行能夠參考的信用依據就少了。有沒有按時繳信用卡費？Blog主有遇過有人很久以前因為一次遲繳卡費，在幾年後貸款的事前審查就失敗的。這些通用的情況，Blog主就不再贅述了。

買房的幾個大方向

中古／新房

Blog主一開始其實看的都是都內整修過的中古房（リノベーション済み），但符合價格跟位置條件的，卻總是有個缺陷讓我很在意（同時這也是它們會便宜的原因啦）。等到Blog主花了一個月，把符合條件的所有東京都23區的中古屋都看完後，Blog主轉而開始找起新房子，這時候把位置的條件放鬆一點，選擇比較偏郊區，但全新的房子。

最後，Blog主望著手上看的新房跟舊房開始猶豫，而這時候Blog主跑去一間公司的窗口諮詢了。諮詢的結果，Blog主是這麼解讀的，買中古房會比較划算一點，有時比新房子位置還比較好，但下跌的風險比較大（現階段還沒有下跌的趨勢）。而買新房比較貴，但下跌的風險比較小（意思是，就算下跌時，跌幅也比較小）。所以最後Blog主選擇了風險比較小的新房子，畢竟日本人還是比較喜歡新房。

PS：這邊的舊房子是以日本的新耐震（大約1981年後）為前提，基本上除非商用，不然自用住宅還是推薦新耐震，比較保險。

マンション／戸建て

還有在日本另外一個問題，買戸建て的好還是マンション好？簡單的答案，如果考慮的是資產保值的話，除非是在都內的精華地段，不然買マンション好。如果想要有比較有自由的話，戸建て好。當然如果你財大氣粗，在精華地段買獨棟的，那應該就兩全其美了，不過一般人應該是比較難達到的。

而Blog主，其實是很憧憬日式的戸建て的，想當初來日本玩，從成田搭電車到東京都內，在千葉看一整排的戸建て，偶爾還會看到人在曬衣服，總覺得就像動畫裡的生活一樣。但來工作，知道戸建て的保值性低之後，還是不爭氣的選了マンション（まぁ、マンション也有マンション的漂亮之處就是了）。除了考慮資產性，Blog主另外考慮的是安全性，這幾年來日本的治安開始變差，マンション的安全性還是比較高的。

前面講到自由的部分，日本的マンション幾乎對共用部有很嚴格的規範，自家陽台算是共用的，所以不能改建，不能放移不開的東西（但相對防災做的比較好），家裡向外的窗戶，玄關的大門也不屬於自己的，所以不能自己換喜歡的門窗。不過剛好Blog主就是喜歡集合住宅大家外觀看起來整齊乾淨，所以對這部分也不反感。

而這次入住新的マンション，讓Blog主最反感的是噪音。Blog主已經事先看過地板的防噪音係數，才選了目前住的這間，但還是敵不過樓上的小屁孩。每天早上還不到六點就開始狂踩地板，吵到Blog主完全睡不著，後來上去講了一下，樓上的爸媽一直道歉，事後也有稍微改善，但還是無法完全安靜，讓Blog主也只好跟著調整作息。入住兩三個月後，睡覺的問題才有改善。

因為Blog主以前是住單人房，樓上也是單人房，所以通常不會有夫妻帶小孩住，噪音的問題很小，只有偶爾半夜會聽到開門聲之類。但新買的マンション每一間都是3LDK（或著2LDK+S，基本一樣），自然大多帶著小孩。除了樓上踩地板吵以外，早上的中庭也會吵，之前每天早上七點半左右，就會有小屁孩在中庭鬼吼鬼叫，估計是不想出門。而且這位尖叫的程度堪比救護車從馬路經過的聲音，救護車經過就沒聲了，小屁孩可以吵個好幾分鐘直到被拖走為止。

最後還想特別講，因為Blog主住的是マンション，自然才能講比較貼近生活的缺點。戸建て就我知道的，還是會有鄰居間的噪音問題，只是發生機會還是比マンション這樣擠在一起住，還來的小。建議買之前可以多問問住在兩種地方的人，實際遇到的問題，再自己衡量一下。

PS：也許有人會問，タワー呢？Blog主是怎麼看的呢？家庭大小的タワー會頗貴的，特別是好的地段的タワー。如果預算有限，比起硬買タワー，個人還是比較偏向買好的地段的マンション，這個也牽連到下面Blog主想講的部分。

好車站但遠／普通車站但近

而地段的部分，大家如果生活在日本，應該車站的好壞大多會知道，每個地方的情況也不太一樣，這些就算問問當地的不動產商，也能夠立即知道。當Blog主選到最後，手上剩幾個候選的時候，面對的是兩間性質不同的房：A位於都心，車站本身也不錯，但離車站遠，B位於琦玉，車站普通，但離車站近。Blog主自己諮詢專家或身邊有經驗的親戚，得到的答案是選B，也就是選車站普通但近的，理由是未來就算房價跌落，離車站近的還是比較保值。

有名的開發商（品牌）

日本房地產裡，有七大開發商，叫做Major 7，底下有很多品牌。買的房子如果品牌知名度比較高，未來賣房子的時候也會有影響。不過其實就算不是Major 7的建案，日本房子也有一定的水準，Blog主以前住的單人套房也沒特別問題。而目前住的新房子雖是Major 7的建案，但屬於裡面比較中規中局的品牌，價格也比較合理，Blog主才選上的。個人覺得品牌的順位可以擺後面一點，不是那麼重要，特別是預算不多的時候。

都內／郊區

當Blog主發現都心有點貴，跑來找埼玉的房子時，問了當地的不動產業者：「你平常生活的時候多久去一次都內？」他說一年去不到兩三次，去也是為了公事去的。當然他是來賣琦玉的房子，講法可能有偏頗，而且每個人習慣不一樣，說不準，像Blog主總覺得還是有些東西都內才有。

而實際Blog主目前住進埼玉，如果只是日常生活，埼玉這邊完全不缺。Blog主平常出去買東西也是往下面搭一站，或著往上面搭三站，就有很大的車站能夠吃飯購物。但大概一個月3~6次的頻率，還是會跑去都內，有時候一些展覽，商店真的只有都內才有。撇開基本的生活機能，個人覺得確實都內還是豐富了點，不管是店或活動的種類跟數量，還是政府機關的資源，都能感受到一些差距。

當初在挑房子的時候，其實發現其實23區東部的價錢，有些跟埼玉市中心差不多，不過東部有水患的隱憂，看ハザードマップ裡面是全紅的，這也是便宜的其中一個原因。Blog主覺得都內還是郊區，取決於個人喜好，同樣的預算內，想要維持在都內但犧牲一點其他東西（水災風險，離車站遠一點...等等），還是搬來郊外但維持其他條件這樣。至於在資產保值方便，除非郊區跑到很偏僻的地方，不然個人覺得差別不大。

總結

這篇文章Blog主介紹了一些自己買新房時，做決定的幾個要點，以及個人想法。其實房子這種東西，自己喜好也很重要，Blog主的選擇算是捨棄了一些夢想的結果（笑），但整體上還是頗滿意的。有關於室內風格，家具，燈具的一些選擇，Blog主預計會在未來其他文章做詳細解釋。